3 gennaio 2016

Conviene il Prestito Vitalizio Ipotecario con le Nuove Regole 2016 ?

Prestiti per pensionati: ufficiali le novità di legge sul prestito vitalizio ipotecario - Finalmente l'ordinamento creditizio italiano stabilisce nuove e soprattutto sicure regole per un finanziamento molto in voga all'estero, forse un po' "estremo" ma che in certe situazioni può essere una soluzione interessante: parliamo dei prestiti vitalizi ipotecari, una tipologia di prestiti per pensionati con un immobile di proprietà da poter ipotecare per ricevere liquidità da spendere come si vuole. Insomma, un prestito personale per credito al consumo che assomiglia a un mutuo ipotecario per liquidità ma che può essere ottenuto da una categoria di consumatori, i pensionati o comunque gli anziani, che soprattutto per motivi di età hanno più difficoltà ad ottenere finanziamenti con meno garanzie. Cerchiamo dunque di capire come funziona e se conviene il prestito vitalizio ipotecario con le nuove norme 2016 (in realtà elaborate a inizio 2015, ma il decreto attuativo è del 23 dicembre 2015 e quindi queste novità sono per il 2016).

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario, nuove regole 2016

Il prestito vitalizio ipotecario è possibile per chi ha almeno 60 anni (prima di questi cambiamenti almeno 65 anni) ed è proprietario di una casa o comunque di un immobile: non serve essere pensionati in realtà, ma è chiaro che dato il requisito anagrafico si rivolge prevalentemente a queste persone; presente in Italia dal 2006, è molto diffuso nel mondo angloamericano dove è chiamato reverse mortgage, cioè mutuo inverso. Le nuove regole diventate legge con l'approvazione del Senato lo rendono più flessibile e con alcune tutele in più per il titolare ed i suoi eredi.

Il prestito vitalizio ipotecario è un'alternativa alla cessione della nuda proprietà: in entrambi i casi si cede un bene immobile in base al suo valore, ma a col prestito vitalizio ipotecario gli eredi possono, se vogliono e se riescono, rientrarne in possesso, cosa non possibile appunto con la cessione della nuda proprietà. Ovviamente i due istituti hanno in comune che il proprietario non deve lasciare la casa.

Col prestito vitalizio ipotecario si ottiene una liquidità da spendere come si vuole, la garanzia del finanziamento, che può essere a tasso fisso o variabile, è un'  ipoteca sull'immobile.
Nella pagina Prestiti e finanziamenti, guida completa trovate altre indicazioni, risorse e recensioni.
Proprietario/richiedente e banca possono concordare un normale piano di rimborso a rate del prestito e in tal caso non c'è capitalizzazione annuale degli interessi: l'istituto finanziatore può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento - cioè quello avvenuto tra il 30 e il 180 giorno dalla scadenza della rata - se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutivamente; oppure possono accordarsi per il rimborso del prestito vitalizio ipotecario in una unica soluzione che può avvenire in seguito a uno di questi casi:
    come funziona il prestito vitalizio ipotecario
  1. decesso del titolare del finanziamento
  2. se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile ipotecato vengono trasferiti, anche se parzialmente (dunque la casa può essere venduta e l'ipoteca la segue, come nel caso del mutuo: specifichiamo che quando c'è un'ipoteca su un bene, il bene rimane comunque di proprietà e passa alla banca solo sotto determinate cause, come ad esempio il mancato pagamento delle rate o queste specificate del prestito ipotecario; l'ipoteca infatti è detta, in termini giuridici, "bene reale su cosa altrui")
  3. se si compiono atti tali da ridurre significativamente il valore dell’immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi capaci di gravare sullo stesso
Dunque se chi ha ottenuto un prestito vitalizio ipotecario non paga il rimborso mentre è in vita, al suo decesso gli eredi diventano proprietari della casa ipotecata e quindi
  1. o rimborsano il finanziamento entro 12 mesi, più gli interessi semplici (prima di queste nuove norme era prevista la capitalizzazione degli interessi, quindi c'è stato un miglioramento): possono farlo anche vendendo l'immobile, ovviamente ci sono da fare diversi calcoli
  2. oppure la casa, essendo gravata da ipoteca, può essere venduta da chi ha erogato il finanziamento: verrà venduta al valore di mercato (però dal valore di mercato verrà detratto un 15% per ogni 12 mesi finchè non viene venduta)
Aggiungiamo inoltre:
  • obbligatoria una polizza assicurativa sull'immobile, non necessariamente però tra quelle proposte dall'istituto che eroga il prestito
  • nel contratto di prestito deve esserci espressamente la possibilità della co-intestazione tra coniugi e conviventi more uxorio 
  • si applica l'imposta sostituiva agevolata allo 0.25%

Conviene il prestito vitalizio ipotecario?

La convenienza del prestito vitalizio ipotecario c'è senz'altro per il contraente / proprietario dell'immobile, che può decidere per la formula del non-rimborso mentre è in vita: se non ha eredi semplicemente al suo decesso la casa diventerà della banca (in questo caso c'è da vedere se la banca concede il finanziamento), se invece ha degli eredi saranno questi a doversene occupare (meglio quindi parlarne in famiglia...).

Il prestito vitalizio ipotecario è conveniente per gli eredi? Beh, da quanto detto è difficile dire di sì, anche se ogni situazione va valutata nello specifico. I prestiti vitalizi ipotecari hanno tassi di interesse mediamente superiori a quelli dei mutui acquisto casa: circa il 3%-4% in più, attualmente poco sotto le soglie di usura dei tassi di interesse rilevati da Bankitalia. Il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario potrà scegliere se rimborsare gli interessi complessivamente alla scadenza senza così dovere nulla alla banca nel corso del rapporto, oppure a scadenze prestabilite: chiaro è che nel primo caso, si tratterà di un costo in più per gli eredi.

Un preventivo di prestito vitalizio ipotecario, calcolato da Corriere.it Economia, così riporta:
Proviamo a fare un conto su una casa del valore di 300mila euro per la quale venga concesso un prestito vitalizio ipotecario da 150mila euro al tasso fisso del 7,5% . Se il debitore decede dopo 10 anni il debito complessivo è di 225mila euro, dopo 15 sale a 262.500 euro. Molto meglio che con le vecchie regole, perché il rimborso di un mutuo del genere sarebbe costato dopo 10 anni 287.785 euro e dopo 15 412.866 euro ma anche così se non si tratta di figli esentati dall'imposta di successione (la franchigia attuale è di un milione di euro) ben difficilmente varrà la pena di riscattare la proprietà [se ne avete bisogno ilportafoglio.info ha pubblicato questa guida all'imposta di successione aggiornata]
Le banche, quando avranno tra i loro prodotti anche questi finanziamenti (aggiorniamo questa guida, scritta a maggio 2015, il giorno 3 gennaio 2016 e ad ora non ci sono ancora proposte per tali prestiti) dovranno mostrare al cliente  due diversi piani di ammortamento, così che sia possibile un confronto.

In conclusione possiamo affermare che le nuove regole sul prestito vitalizio ipotecario hanno migliorato le condizioni di questo particolare finanziamento che però risulta ancora conveniente solo per il contraente/proprietario e ovviamente per le banche, molto meno per gli eredi che hanno comunque la possibilità di non pagare nulla se decidono di lasciare l'immobile del parente deceduto.